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介紹

瑞銀財富管理發布「2017 年全球房地產泡沫指數」報告，分析全球 20 個城市住宅房地產價格現況，而已開發經濟體主要城市的房地產市場估值依然過高，並且泡沫風險較2016 年更高，其中又以多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，在亞太區的香港和雪梨房地產泡沫風險較去年上升，新加坡估值依然公允，風險持續下降，而東京估值過高的情況在 2017 年愈發明顯。

根據瑞銀財富管理投資總監辦公室編制的年度全球房地產泡沫指數顯示，多倫多在 2017 年首次進入指數排名，並名列泡沫風險之最。與 2016 年一樣，斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、雪梨、倫敦和香港等城市依然面臨泡沫風險，而阿姆斯特丹去年僅是估值過高，今年已升級至泡沫風險區域。瑞銀所研究的城市中有 3/4 位於泡沫風險或估值過高區域，唯一估值偏低的城市是芝加哥。

在香港，住宅市場價格在年中時創下歷史新高，全球金融中心中香港的房價也是最難負擔的。瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產主管 Claudio Saputelli 表示，投資需求未見減弱以及強烈的樂觀預期，使得短期內房價下行空間受限，但保持謹慎仍是必要之舉，而市場高度依賴投資氣氛，以及監管措施仍可能進一步收緊，導致這個市場長期前景仍有較大的不確定性。

與香港形成鮮明對比的是，新加坡通過多項監管措施為房地產市場降溫，實際價格過去 6 年以來小幅下降，目前已較 2011 年的高點回落 18%。房地產市場降至公允估值水準， 2017 年的風險指數也較去年有所回落。公共住宅占房地產市場的 80%，私人房地產市場仍難以負擔，但已明顯改善。房地產市場拐點似乎即將到來。

至於東京房地產市場則繼續與日本其他地區脫節。瑞銀分析，自 2012 年以來，東京實際房價上漲 25%，而全國其他地區則下降 10%。低利率是部分地區房地產火爆的支持因素，但由於收入增長滯後，住宅正變得越來越難以負擔，而人口長期減少的預期也限制了房價上行空間。

此外，雪梨所有分項指標也明確表明房地產市場風險加劇。雖然雪梨 2015 至 2016 年房價下跌顯然是暫時性回調，但瑞銀財富管理投資總監辦公室房地產經濟學家 Matthias Holzhey 指出，過去 4 季以來房價再次上漲 12%，目前已較 2012 年上漲 60%，經通膨調整的收入增長率僅為 2%，而稅收豁免及可只付利息的貸款，暫時掩飾了可負擔能力惡化的情況。

下面附上一則新聞讓大家了解時事

今(15)日晚間頂級腕錶RICHARD MILLE舉辦台北旗艦店開幕派對，包括品牌董事房祖名、綜藝教母張小燕、新科導演蔡康永、金曲歌王林俊傑、長腿名模王思平、時尚暖爸艾力克斯、雅痞熟男孫國豪、逆齡女神李維維、女星鍾瑤、型男主播劉傑中、名媛李晶晶等時尚名人都出席派對。

▲女神李維維穿上一襲黑色長禮服性感上陣。（圖／記者林柏年攝,2017.6.15）

已經四十一歲的逆齡女神李維維，今晚穿上一襲黑色長禮服性感上陣，露出水嫩美背與牛奶嫩胸走星光大道。她受訪表示、今天ㄧ下節目就來參加腕錶派對，手上卻沒戴腕錶，更自爆今天沒穿內衣「真空」走上紅毯，但笑說裡面有防護措施，所以不怕嫩胸曝光。

▲四十一歲的逆齡女神李維維。（圖／記者林柏年攝,2017,6,15）

而常出席時尚場合的「Amazing名媛」李晶晶穿上牛仔連身裙、拿香奈兒包現身，今天也沒戴錶出席派對，她受訪表示、平常就會欣賞這麼貴的錶，更覺得這種頂級錶是藝術品。而台語程度沒這麼好的李晶晶，日前因為被網友在粉絲團上罵台式英語「San tree pay（打巴掌）」，所以還上網去查了意思，才知道是打巴掌的台語，笑稱自己從網友身上長知識了。

▲歌王林俊傑出席腕錶活動。（圖／記者林柏年攝,2017,6,15）

▲歌王林俊傑出席腕錶活動。（圖／記者林柏年攝,2017,6,15）

金曲歌王林俊傑穿上灰色印花西裝戴上RM的頂級腕錶現身，而歌王西裝背後也大有玄機，西裝的背後有著紅藍拼接條紋的彩色時尚亮點讓人眼睛一亮，帥度滿分。而蔡康永今晚也冒雨前來出席腕錶派對，他受訪時表示：「因為這個腕錶品牌的董事房祖名是他的朋友，所以今天特別來祝賀。」當被問到如果自己來設計手錶的話，會有什麼想法？他笑說：「會想做12生肖的設計錶款，把圓明園的獸首當成靈感來設計成充滿中國風的獨特錶款。」而綜藝教母張小燕今晚壓軸出場，並且與房祖名一同上紅毯拍照，她穿上蕾絲透視黑色外衣、內搭黑色搭細肩帶洋裝，展現難得的性感女人味。

▲蔡康永出席腕錶活動。（圖／記者林柏年攝,2017,6,15）。

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